Supporti informativi per cambiare amministratore

1) Conoscete personalmente la persona che assumerà il ruolo di rappresentante legale-amministratore del vostro condominio, perchè sarà lui che prenderà in carico le chiavi della vostra organizzazione, e avrà la possibilità di orientarla per fare i vostri interessi se sarà moralmente motivato e adeguatamente controllato.

2) La persona che nominerete come "amministratore", sarà quella che materialmente sarà iscritta all' Agenzia delle Entrate quando verrà iscritta come legale rappresentante al momento di aprire e/o modificare il codice fiscale del vostro condomìnio: Pertanto abbiate cura di riconoscerla se avrete a che fare con società o studi associati; comunque il rappresentante legale del vostro condomìnio sarà una persona fisica.

3) Preoccupatevi (tenendo conto del punto 2 su descritto), di nominare la persona "di vostra fiducia" (Link: Pdf Note operative del Legale rappresentante) che firmerà il vostro mod. 770, che sottoscriverà i vostri contratti per vostro conto, e che avrà il potere (fino a quando non avrete l' accortezza di condividerlo e/o di controllarlo), di attivare i vostri fornitori di fiducia, necessari per gestire il vostro condominio.

4) Ricordatevi bene (tenendo conto dei punti 1, 2 e 3 su descritti), che sarà soprattutto una persona fisica (Il vostro legale rappresentante-amministratore), che dovrà meritare la vostra fiducia, perchè sarà lui (fino a che non saprete organizzarvi per fare i vostri interessi), che avrà il potere, i mezzi e l' organizzazione per "fregarvi" se non troverete dei metodi di controllo efficaci da opporre alla assoluta libertà e potere concesse dalle norme in vigore (Link: Il potere politico degli amministratori).

5) Le organizzazioni che si presentano come Rossi S.a.s., o Verdi S.n.c., o Bianchi S.r.l. sono in pratica "contenitori" di servizi differenti organizzati dal vostro legale rappresentante-amministratore (vedi punti 2 e 3 su descritti), cioè dalla persona che avrà il potere di stipulare i contratti a nome e per vostro conto con fornitori che spesso neanche conoscete. Sappiate che i servizi organizzati dalla società costituita dal vostro amministratore (contabilità, segreteria, selezione di fornitori, amministrazione finanziaria, gestione fiscale, etc..etc...) vi saranno venduti senza alcun controllo di qualità e/o di prezzo se non starete attenti (Link: Le funzioni aziendali dell' Ente Amministratore).

6) E' bene sapere che NON SIETE OBBLIGATI ad acquistare tutti i servizi che vi servono per gestire la vostra organizzazione condominiale dall' organizzazione di proprietà del vostro legale rappresentante-amministratore (Link: Una premessa politica importante). Potrete (anzi, a mio giudizio sarà meglio), affidare la contabilità e l' amministrazione finanziaria ad uno studio commercialista, e la gestione organizzativa ad uno studio tecnico di geometra od architetto.

7) Affidare all' organizzazione commerciale di proprietà del vostro rappresentante legale-amministratore (vedi punti 2 e 3 su descritti), dei servizi così diversi tra loro è pericoloso, perchè, se il soggetto che avrà il potere di stipulare i contratti a nome e per conto vostro sarà lo stesso che ordinerà i servizi tecnici necessari per il vostro condomìnio, che poi avrà anche il potere di decidere se e quanto pagarli, sarà molto probabile che lui (il vostro legale rappresentante-amministratore), finirà per mettersi d' accordo con i vostri fornitori per intascarsi una percentuale economica (tangente) a titolo di provvigione (Link: Un confronto per spiegare).

8) Infatti, Le organizzazioni suddette (vedi punto 5 su descritto), spesso, comprendono in modo occulto anche molti fornitori che apparentemente non hanno alcun rapporto diretto con esse, e sembrano interessati solo a fornirvi servizi.
Questi soggetti "cooptati" in modo più o meno consapevole, garantiscono al vostro legale rappresentante (vedi punto 2 e 3 su descritti), cospicue provvigioni economiche (tangenti) su tutti i pagamenti che il condomìnio eroga a fronte di servizi prestati per vostro conto (Il tutto a vostra insaputa e ai vostri danni).

9) Per tutte le ragioni suddette, avete l' esigenza di trovare ed organizzare i vostri fornitori di servizi (Compresi quelli "istituzionali" dell' amministratore, cioè la gestione amministrativa e finanziaria, la gestione organizzativa, la selezione dei vostri fornitori, la gestione delle gare di appalto, la segreteria, etc..etc...), in modo autonomo e con rapporti indipendenti da quelli che mantenete con i fornitori e i professionisti "organizzati" dal vostro legale rappresentante-amministratore protempore (vedi punti 2 e 3 su descritti).
In altre e più chiare parole si può scrivere anche che il vostro legale rappresentante-amministratore dovrà avere il potere di attivare SOLTANTO i fornitori e i professionisti scelti da VOI (Link: Il funzionamento distorto del mercato).


Passaggio di Consegne: E' necessario creare dei sistemi di controllo efficienti

E' importante sapere che i Condòmini hanno in pratica solo il momento in cui i documenti passano da un amministratore ad un altro, per rendersi effettivamente conto della propria situazione patrimoniale, finanziaria e documentale.

Tutti i documenti intestati all' Ente Condomìnio devono passare di mano, e spesso questo processo avviene senza che i condòmini abbiano la possibilità di rendersi conto "effettivamente" di quali documenti, quali informazioni, quali risorse finanziarie, quali debiti abbia l' Ente Condomìnio alla data di nomina dell' amministratore entrante.

Inoltre, è importante sapere che i due amministratori che si passano i documenti hanno molti interessi convergenti diretti a fare in modo che il tutto avvenga in maniera liscia e senza creare "problemi" con i condòmini.
Ciò in quanto tutte le "difformità" eventualmente emergenti, cadrebbero sulle spalle dell' amministratore entrante, il quale sarebbe così costretto a mediare e conciliare le controversie senza ottenere alcun compenso aggiuntivo dai condòmini.
Le colpe di questa situazione, a mio giudizio, vanno ripartite equamente tra gli amministratori spesso impreparati ed inefficienti, e gli stessi condòmini, i quali, nella maggior parte dei casi, sono eccessivamente attenti a pagare il meno possibile i loro amministratori, anche a costo di rimetterci moltissimi soldi nel medio/lungo periodo.
Ma il problema rimane: Se i Condòmini non prenderanno delle contromisure efficaci, molto probabilmente non sapranno mai se il passaggio di consegne è avvenuto nel rispetto dei loro interessi, oppure salvaguardando gli interessi convergenti degli amministratori uscenti ed entranti.

Ho scritto un articolo specifico su questo importante argomento che potrai leggere quì:
Link: Assistenza e Certificazione del passaggio di consegne


Identificazione del modello di rendiconto utilizzato

E' bene sapere che la definizione di una situazione patrimoniale e finanziaria ad una data certa, può essere riportata soltanto utilizzando un modello teorico di riferimento che possa spiegarla ai terzi.

In assenza di un modello di riferimento teorico, i Condòmini potranno soltanto "sperare" con fede e fiducia che i loro conti abbiano un fondamento di verità e di realtà.

A mio giudizio è opportuno che i condòmini affidino la loro fiducia su dati verificabili, e non su una indefinita "fede" nella professionalità dichiarata dal loro amministratore protempore.

A tutt' oggi, a parte la Community AziendaCondomìnio, che io sappia soltanto l' associazione ANACI ha un modello di riferimento teorico che i suoi associati sono obbligati a rispettare.
Per altre informazioni specifiche puoi leggere quì:
Link: Modello teorico di rendiconto ANACI
Pertanto se il rendiconto predisposto dal vostro amministratore iscritto all' Anaci non corrisponde al modello teorico approvato dalla sua associazione, vi consiglio di andare a chiedergli opportune spiegazioni.

Gli amministratori iscritti alla Community AziendaCondomìnio, possono confrontarsi e adottare liberamente e gratuitamente il modello teorico predisposto per uniformare il lavoro di gestione e controllo amministrativo:
Link: Modello teorico amministrativo AziendaCondomìnio

Vi consiglio, pertanto, di chiedere e di studiare il modello teorico di rendiconto adottato dal vostro amministratore di condomìnio, poichè ogni professionista, finora, ha redatto il rendiconto in piena libertà di espressione e di giudizio, e non si è mai preoccupato di uniformarsi ad un modello di rappresentazione patrimoniale e finanziario standard.

Se il vostro amministratore non si vuole adeguare ad alcun modello di riferimento teorico, allora è meglio che andiate a cercare degli amministratori più preparati ed efficienti.

E' opportuno, infine, rendersi conto che voi condòmini avete il diritto di scegliere il modello di rendiconto teorico che più vi piace, e di chiedere al vostro amministratore di adeguarsi, perchè gli amministratori cambiano, ma la vostra amministrazione prosegue nel tempo.
Pertanto la Community AziendaCondomìnio vi da la possibilità di scegliere i nostri standard, e il potere di chiedere al vostro amministratore di adeguarsi.

Puoi approfondire questo argomento quì:
Procedura di Affiliazione della Comunità Residenziale


La matrix del mercato

Ci sono delle realtà dure da accettare.
Una di queste è che il mercato è lo specchio della nostra società.
Tutti noi abbiamo la responsabilità condivisa di tutto ciò che accade e oggi non abbiamo altra scelta: Dobbiamo diventare responsabili di noi stessi e degli altri, altrimenti il mercato andrà sempre peggio e avremo sempre più problemi condivisi che ci cadranno sulla testa (corruzione, speculazione, tangenti, traffici illegali, amministratori corrotti, droga, prostituzione, traffico di organi umani e di persone, disastri ambientali, inquinamento, riscaldamento globale del pianeta, crisi del sistema finanziario mondiale, etc..etc...).

La buona notizia è che si può cambiare se ci aiutiamo, e se la finiamo di voler vedere soltanto il nostro "piccolo" interesse personale (Link: Le "ragioni" dell' amministratore).

Il nostro interesse personale è, infatti, che la ricchezza comune sia distribuita equamente e che nessuno possa approfittarsi di posizioni di vantaggio dominante per speculare sugli altri.

Pertanto, credo che la riforma della gestione condominiale in Italia sia una buona occasione per poter iniziare a migliorare la nostra società e la nostra cultura (Link: Economia per il Condominio Solidale: Prospettive e Proposte).